راهنمای دریافت وام مسکن در کانادا - مجری سفرهای گردشگری

به گزارش مجری سفرهای گردشگری: در این مقاله، به بررسی شرایط لازم برای دریافت وام مسکن در کانادا می‌پردازیم. در این بررسی، به نکاتی مانند میزان پیش پرداخت، درآمد، نسبت ناخالص بدهی به عایدی، نسبت کل بدهی به عایدی و معیارهای تصمیم‌گیری وام‌دهنده‌ها خواهیم پرداخت. همچنین، راهکارهایی برای کاهش هزینه خرید خانه با استفاده از وام مسکن ارائه خواهیم داد.

چقدر پول دارید؟

اولین عامل در این محاسبه، اندازه پیش پرداخت (down payment) است. در کانادا، خریداران خانه باید بتوانند حداقل 5 درصد از کل قیمت خانه را به صورت پیش پرداخت بپردازند (البته در صورتی که قیمت خانه کمتر از 500 هزار دلار باشد). اگر قیمت خانه بیشتر از 500 هزار دلار باشد، پیش پرداخت برابر با 15 درصد کل قیمت خانه خواهد بود. بعلاوه اگر ارزش خانه بالای یک میلیون دلار باشد نیز باید 20 درصد از کل این قیمت را در ابتدا به فروشنده بدهیم.

فارغ از قیمت خانه موردنظر، اگر پس انداز کافی برای پرداخت 20 درصد از کل قیمت خانه به عنوان پیش پرداخت را در اختیار نداشته باشید، از نظر وام دهنده شما یک خریدار با ریسک بالا (high-ratio buyer) ارزیابی می شوید. این بدان معناست که وام دهنده باید بیمه وام مسکن نیز تهیه کند تا در صورت ورشکستگی شما و یا ناتوانی تان از پرداخت اقساط، متضرر نگردد. همین بیمه خودش هزینه ای به همراه دارد که البته در نهایت این هزینه به شما در قالب مبالغ بیشتر برای اقساط تحمیل می گردد.

اگر به فکر استفاده از وام یا کارت اعتباری برای پرداخت پیش قسط هستید، باید بدانید که متاسفانه چنین کاری دیگر امکان پذیر نیست. سازمان مسکن و وام مسکن کانادا (CMHC) از اول ژوئیه 2020 قانونی تازه را اجرا ییکرده که بر اساس آن، استفاده از منابع مختلف تامین مالی برای پیش پرداخت قیمت خانه که در نهایت به افزایش بدهی خریدار می انجامد، دیگر مجاز نخواهد بود. این در حالی است که پیش از این، چنین امکانی وجود داشت.

خانه اولی ها می توانند از طرح فدرال خرید خانه (Home Buyers Plan) نیز بهره مند شوند. این طرح به این افراد امکان می دهد تا سقف 35 هزار دلار (یا برای زوحین تا 70 هزار دلار) از حساب پس انداز بازنشستگی (RRSP) برای خرید اولین خانه خود برداشت نمایند.

به محض اینکه مبلغ مورد احتیاج برای پیش پرداخت خرید خانه را آماده کردید، نوبت به محاسبه هزینه های خرید (closing costs) می رسد. نهایی کردن فرآیند خرید ملک و انتقال مالکیت، هزینه های مختلفی به همراه دارد که شامل هزینه وکیل، مالیات انتقال مالکیت و نیز بیمه مالکیت (title insurance) می گردد. خوب است بدانید که مجموع این هزینه ها بین 1/5 تا 4 درصد از کل ارزش ملک را شامل می گردد. به کلامی دیگر، برای خرید یک خانه 500 هزار دلاری شاید لازم باشد 20 هزار دلار از حساب بانکی تان برای پرداخت این هزینه ها برداشت کنید.

البته قرار نیست همه پس اندازتان را صرف خرید خانه کنید. حتما باید اندازهی پول برای هزینه های جاری داشته باشید. بعلاوه ضروری است اندازهی پس انداز برای مواقع اضطراری و مشکلاتی نظیر از دست دادن شغل کنار بگذارید. حتی اگر عایدی خوبی دارید، باز هم شاید لازم باشد اندازهی پس انداز داشته باشید.

چقدر درآمد دارید؟

مشخص کردن مبلغی که می توانید به صورت ماهانه به عنوان قسط بپردازید، دومین موردی است که باید مد نظر قرار دهید.

اگر در پی دریافت وام مسکن که از سوی سازمان وام مسکن کانادا (CMHC) تضمین شده هستید، با شرایط سختگیرانه ای روبرو خواهید بود. اگر شرایط مالی چندان خوبی ندارید و به اصطلاح تا خرخره در قرض هستید بهتر است بی خیال پس انداز برای بازنشستگی و یا هزینه های دیگری مثل مسافرت شوید.

برای محاسبه بهتر اندازه متناسب اقساط ماهانه، باید دو عدد را مشخص کنید.

• نسبت ناخالص بدهی به عایدی (Gross Debt Service ratio) یا GDS
• نسبت کل بدهی به عایدی (Total Debt Service ratio) یا TDS

نسبت ناخالص بدهی به عایدی به معنای درصدی از عایدی ناخالص تان است که برای خانه و امور مرتبط با سازه آن صرف می کنید. اقساط وام مسکن، هزینه آب و برق، شارژ کاندو و نیز مالیات بر ملک از جمله این هزینه ها هستند که به عنوان بدهی بر عایدی تقسیم شده و یک نسبت به صورت درصد به ما می دهند. سازمان وام مسکن کانادا می گوید که این نسبت حداکثر می تواند 35 درصد باشد. به عبارت دیگر، هزینه های مربوط به خانه نباید بیش از 35 درصد یا حدودا یک سوم از عایدیتان را به خودش اختصاص دهد.

مورد دوم هم نسبت کل بدهی به عایدی است که از تقسیم همه هزینه های مربوط به خانه (مورد قبل) به اضافه سایر بدهی ها نظیر پرداخت اقساط کارت اعتباری و اقساط سایر وام ها (نظیر وام خودرو) بر عایدی محاسبه می گردد. اگر این نسبت بیشتر از 42 درصد باشد، سازمان وام مسکن کانادا از تضمین وام مسکن پرداختی به شما خودداری می نماید.

حتی اگر حائز شرایط برای تضمین وام از سوی سازمان وام مسکن کانادا نباشید، باز هم بهتر است این دو نسبت مهم را در فکر داشته باشید. با یاری این دو نسبت می توانید مالی بودن یا نبودن خرید خانه را محاسبه کنید.

معیارهای وام‌دهنده برای تصمیم‌گیری چیست؟

موسسات ارائه دهنده وام مسکن به آنالیز شرایط مالی می پردازند تا اندازه وام مسکن و نیز نرخ بهره آن را مشخص نمایند. توانایی شما برای پرداخت اقساط وام اصلی ترین موردی است که وام دهنده باید مشخص کند.

به همین علت، موسسه ارائه دهنده وام مسکن به آنالیز امتیاز اعتباری شما و یا حتی گزارش اعتباری تان می پردازد. سازمان وام مسکن کانادا صرفا افرادی که امتیاز اعتباری آنها حداقل 680 است را تائید می نماید. اما شاید برای وام دهنده، این رقم کافی نباشد. هر قدر امتیاز اعتباری تان بالاتر باشد، فردی معتمدتر جلوه می کنید. به همین علت حتما به آنالیز امتیاز اعتباری تان پرداخته و به شیوه های مختلف آن را بهبود دهید.

موسسه وام دهنده بعلاوه نگاهی به عایدی سالانه و نیز بدهی هایتان (یعنی همان نسبت ناخالص بدهی به عایدی و نسبت کل بدهی به عایدی) هم می اندازند. از نظر وام دهندگان، ثبات مالی متقاضی وام اهمیت زیادی دارد. به همین علت، یک وام گیرنده ایده آل نه یک فریلنسر، بلکه کارمندی است که بیش از دو سال برای شرکتی که اکنون در آن شاغل است، به فعالیت می پردازد.

یک قاعده کلی این است که اگر نظر موسسه وام دهنده درباره شما مثبت باشد، حداکثر تا 4 برابر عایدی ناخالص سالانه تان می توانید وام بگیرید. به این ترتیب اگر عایدی سالانه تان 50 هزار دلار باشد، می توانید وام مسکنی تا 200 هزار دلار دریافت کنید.

چطور وام مسکنی متناسب تهیه کنم؟

هر قدر هم که نرخ بهره وام مسکن به خاطر اعتماد وام دهنده به شما پائین باشد، باز هم پرداخت اقساط آن فشار زیادی به شما وارد می نماید. به همین علت باید در پی راه های مختلف موجود برای کاهش هزینه خرید خانه باشید. چهار شیوه زیر می تواند در این مسیر به شما یاری کند:

• . اگر پول کافی دارید، سعی کنید مبلغ پیش پرداخت را بالا ببرید. در این صورت مبلغ کل وام مسکن دریافتی نیز کمتر بوده و در نتیجه، مبلغ اقساط ماهانه نیز کاهش می یابد. اگر 20 درصد از قیمت کل خانه را در ابتدا به فروشنده بپردازید، دیگر لازم نیست نگران بیمه وام و یا محدودیت های سازما وام مسکن کانادا باشید.
• : اگر تا به امروز خانه ای نخریده اید، می توانید از طرح های تشویقی که از سوی دولت فدرال ارائه می گردد بهره ببرید. در این صورت، بخشی از پیش پرداخت خرید خانه به وسیله دولت صورت می گیرد.
• : با افزایش بازپرداخت وام مسکن، از اندازه هر قسط در ماه نیز کاسته می گردد. البته با این کار در بلندمدت باید بهره بیشتری پرداخت کنید، اما در عوض فشار مالی کمتری در هر ماه به شما وارد می گردد.
• : نباید به بانک محل تان برای دریافت وام مسکن اکتفا کنید. بهتر است حتما به مقایسه نرخ های بهره و سایر موارد مربوط به وام مسکن که از سوی سایر وام دهندگان اعلام می گردد بپردازید. حتی یک اندازه بسیار کمتر بهره در درازمدت می تواند به صرفه جویی قابل توجهی بیانجامد.

نتیجه:

دریافت وام مسکن در کانادا مستلزم رعایت شرایط خاصی است که در این مقاله به آنها اشاره شد. با توجه به این شرایط، می‌توان گفت که دریافت وام مسکن در کانادا برای افرادی که دارای درآمد ثابت و نسبت ناخالص بدهی به عایدی پایینی هستند، آسان‌تر است.

اگر قصد خرید خانه در کانادا را دارید، توصیه می‌کنیم قبل از اقدام به دریافت وام مسکن، شرایط مالی خود را به خوبی بررسی کرده و از مشاوره مالی متخصصان بهره‌مند شوید.

در اینجا خلاصه‌ای از نکات مهم این مقاله ارائه شده است:

• برای دریافت وام مسکن در کانادا، باید حداقل 5 درصد از قیمت خانه را به عنوان پیش پرداخت داشته باشید.
• اگر پیش پرداخت شما کمتر از 20 درصد باشد، باید بیمه وام مسکن نیز خریداری کنید.
• میزان اقساط ماهانه وام مسکن نباید بیش از 35 درصد درآمد ناخالص شما باشد.
• اگر نسبت کل بدهی به عایدی شما بیش از 42 درصد باشد، ممکن است وام مسکن شما توسط سازمان وام مسکن کانادا تضمین نشود.
• با افزایش بازپرداخت وام مسکن، می‌توانید میزان اقساط ماهانه خود را کاهش دهید.
• برای مقایسه نرخ‌های بهره و سایر شرایط وام مسکن، از خدمات چند وام‌دهنده استفاده کنید.