راهنمای تنظیم قراراداد اجاره ملک تجاری در کانادا - مجری سفرهای گردشگری

به گزارش مجری سفرهای گردشگری: برای اینکه بتوانید یک قرارداد اجاره تجاری موفق منعقد کنید، باید نکات مهمی را در نظر داشته باشید. در این مقاله، به برخی از مهم ترین این نکات اشاره می کنیم.

قوانین حاکم بر لیزینگ تجاری را بشناسید

نخستین موضوعی که باید در نظر بگیرید این است که اجاره یک محل تجاری به هیچ وجه مشابه اجاره مسکن یا خانه نیست. از نظر حقوقی، این دو قرارداد تحت قوانین و مقررات یکسانی نبوده و از آن گذشته این قوانین ممکن است از استانی به استان دیگر نیز متفاوت باشد. برای مثال مالک اماکن تجاری برخلاف مالک املاک مسکونی حق پس گرفتن ملک را برای استفاده شخصی ندارد مگر اینکه این موضوع در اجاره نامه ذکرشده باشد.

علاوه بر این، اجاره نامه تجاری ممکن است حاوی نکات ظریف بسیاری باشد که می تواند بر توسعه کسب وکار شما تأثیر بگذارد بنابراین توصیه می گردد قرارداد و بندهای مختلف آن را به دقت تجزیه و تحلیل نموده و یک مشاوره حقوقی دریافت کنید سپس آن را امضا کنید.

منطقه‌بندی و مجوزهای مورد نیاز را بررسی کنید

در اجاره املاک تجاری، این مالک است که وظیفه دارد اطمینان حاصل کند فعالیت تجاری یا صنعتی شما در منطقه ای که محل مورد اجاره وی در آن قرار گرفته است مجاز است. البته در بعضی موارد این طور نیست و باید خودتان آنالیز کنید که آیا شهرداری یا بخشداری محلی که دفتر کار شما در آن قرار خواهد گرفت، به شما اجازه می دهد تا در این مکان خاص فعالیت خود را انجام دهید یا خیر.

در بسیاری از شهرداری ها، برای افتتاح یک کسب وکار یا صنعت، مجوز یا گواهی سکونت مورد احتیاج است بنابراین پیش از امضای قرارداد اجاره حتماً این مجوز را تهیه کنید.

اجاره‌نامه‌ی تجاری باید شامل چه مواردی باشد؟

توجه داشته باشید به طورکلی یک فرمت اجاره نامه تجاری استاندارد وجود ندارد و این قرارداد برای هر موردی می تواند متفاوت باشد بنابراین اجاره نامه ها باید حاوی بندهایی باشند که برای ویژگی های هر کاربری به طورخاص طراحی شده اند. با این حال، تمام اجاره نامه ها باید شامل توضیح مکان اجاره شده، مدت اجاره،مبلغ اجاره، شرایط اجاره و موارد زیر باشد:

• نوع اجاره نامه و نحوه تمدید آن.
• قوانین حاکم بر افزایش اجاره بها.
• مبلغ سپرده اولیه یا همان پول پیش (در صورت درخواست صاحب ملک)
• کسب وکاری که باید در محل انجام گردد.
• خدمات ارائه شده به وسیله صاحب ملک.
• بیمه.
• تعهدات مربوط به تعمیرات و نگهداری.

علاوه بر این، بسته به بخش فعالیت شما، ممکن است یک بند زیست محیطی در اجاره نامه تجاری گنجانده گردد تا مستأجر را مسئول عواقب زیست محیطی فعالیت های خود بداند.

دانستن این نکته نیز لازم است که همه بندهای ذکرشده در قرارداد تا زمانی مجاز هستند که مغایر با مقررات نظم عمومی نباشند.

انواع مختلف اجاره‌نامه‌های تجاری

بسته به هزینه هایی که مستأجر متحمل می گردد، اجاره نامه های تجاری می توانند به دسته های مختلف اجاره ناخالص یا اجاره خالص، اجاره خالص دوبل یا اجاره خالص سه گانه تعلق داشته باشند. با این حال، صرف نظر از معین قرارداد اجاره، این محتوای اجاره نامه است که اندازه تعهدات هر یک از طرفین را معین می نماید.

به طورطبیعی مالک عموماً کوشش می نماید تا جایی که ممکن است تعهدات بیشتری را به مستأجر منتقل کند اما مهم است که بدانید اجاره نامه تجاری را می توان به طورکامل مورد مذاکره قرار داد. در اینجا توضیح مختصری از انواع مختلف اجاره نامه آورده شده است:

مستأجر اجاره ای را که از قبل معین شده است (به طورکلی در اقساط ماهانه) پرداخت می نماید که شامل تمام هزینه ها حتی اگر هزینه های مالک افزایش یابد، می گردد.

مستأجر اجاره پایه ای را که از قبل معین شده و بعلاوه اجاره اضافی را، معمولاً به نسبت مساحتی که اجاره نموده، معادل هزینه های معینی، به ویژه مالیات بر دارایی و … می پردازد.

علاوه بر پرداخت بخشی از مالیات بر دارایی، مستأجر بخشی از بیمه ساختمان را نیز تقبل می نماید که مجدداً با مساحتی که اجاره نموده، مطابقت دارد.

مالک برای تمام مستأجران خود یک صورتحساب ماهانه یا سالانه بر اساس آنچه در اجاره نامه پیش بینی شده، می فرستد تا کلیه هزینه های مربوط به ساختمان اعم از مالیات ملک یا برف روبی، شستشوی پنجره ها یا تعمیرات سقف را پوشش دهد بنابراین مبلغ این نوع قرارداد متغیر است و فاکتور متناسب با فضایی که هر مستأجر اجاره می نماید، معین می گردد.

مستأجر اجاره ای را که از قبل معین شده به علاوه درصدی از عایدی ناخالص کسب وکار را در محلی که اجاره می نماید به مالک می پردازد. نمونه این نوع توافق برای اجاره ملکی در یک مرکز خرید دیده می گردد.

مدت اجاره تجاری چقدر است؟

معمولن مدت اولیه اجاره تجاری از سه تا ده سال متغیر بوده و به طورکلی یک یا چند گزینه تمدید در قرارداد ذکر می گردد. معین زمان لازم الاجرا شدن اجاره نامه بسیار مهم است، زیرا از این تاریخ می توان برای معین تاریخ سرانجام قرارداد نیز استفاده کرد. توجه داشته باشید که مدت اجاره تجاری ممکن است به عوامل مختلفی از جمله سرمایه گذاری که باید در محل انجام گردد تا بتواند فعالیت های مستأجر را فعال کند، بستگی داشته باشد.

اجاره‌ی فرعی یا واگذاری اجاره‌نامه تجاری

توجه داشته باشید که این امکان وجود دارد که شما احتیاجمند توسعه و رشد کسب وکار خود باشید و محل فعلی شما دیگر جوابگوی احتیاجهایتان نباشد یا برعکس، به علت محدود شدن فعالیت، دیگر احتیاجی به کل سطح محل فعلی کارتان نداشته باشید. پیش از نقل مکان، آنالیز کنید که آیا اجاره نامه شما به شما اجازه می دهد که محل خود را به صورت فرعی اجاره یا آن را واگذار کنید. توصیه می گردد این موضوع به طور دقیق در اجاره نامه گنجانده گردد. در این رابطه باید توجه داشته باشید که ممکن است در قرارداد اجاره شما به وضوح تصریح گردد که اجاره فرعی ممنوع است. بعلاوه ممکن است مالک از انتقال یا اجاره فرعی امتناع کند.

فسخ اجاره‌ی تجاری

به طور معمول نمی توان اجاره نامه های تجاری را لغو کرد و حتی اگر مجبور شوید کسب وکار خود را به دلایلی تعطیل کنید، باز هم اجاره نامه فسخ نمی گردد بنابراین لازم است که عوامل مالی را به طورکلی و عوامل خاص شرایط کسب وکار خود را پیش از بستن قرارداد اجاره محل، به دقت تجزیه و تحلیل کنید.

در صورتی که می خواهید امکان فسخ قرارداد اجاره را قبل از سرانجام آن داشته باشید، باید قبل از امضای اجاره، چنین حق و شرایط آن را در اجاره نامه پیش بینی نموده و ذکر کنید. اگر این موضوع در اجاره نامه پیش بینی نشده باشد شما باید با مالک به توافق برسید و در نظر داشته باشید احتمال مخالفت او وجود دارد. چنین بند فسخ اجاره معمولاً مدت اخطار مورد احتیاج برای مالک را برای اجرای فسخ و اینکه آیا جریمه ای برای پرداخت وجود دارد یا خیر را معین می نماید.

از سوی دیگر ممکن است خود مالک تصمیم به فسخ اجاره نامه شما بگیرد اما این احتمال نیز باید در قرارداد پیش بینی گردد. برای جلوگیری از هر نوع موضوع پیش بینی نشده ای که تجارت شما را تهدید می نماید، بند مذاکره را در نظر بگیرید.

آیا هنگام امضای اجاره‌نامه‌ی تجاری، سپرده‌ی تضمینی لازم است؟

هنگام امضای اجاره نامه، مالک می تواند یک سپرده تضمینی را که معمولاً میزان آن بین یک تا سه ماه اجاره فرق دارد و می تواند به تدریج پیش از تاریخ تمدید بازپرداخت گردد، درخواست کند. مالک بعلاوه می تواند از مدیران یا مسئولین شرکت یا شخص ثالثی درخواست ضمانت کند که در صورت عدم رعایت تعهدات مستأجر متعهد به پرداخت خسارات می شوند.

افزایش اجاره‌بها

افزایش سالانه اجاره قابل پرداخت در طول گزینه های تمدید باید بر اساس محاسبه یا روشی که در اجاره نامه گنجانده شده معین گردد یا قابل معین باشد. به عنوان مثال، بندی که به سادگی می گوید اجاره با توافق طرفین پس از مذاکره تمدید می گردد، می تواند منجر به افزایش قابل توجه مبلغ اجاره نامه شما گردد.

بعضی از مالکان اماکن تجاری می خواهند با افزودن یک بند در اجاره نامه در خصوص تورم از خود در برابر تغییرات غیرقابل پیش بینی بازار و نوساناتی که ممکن است در بازار املاک رخ دهد، محافظت نمایند. این حربه به آن ها اجازه می دهد که اجاره ملک خود را افزایش دهند. برای نمونه اگر هزینه های نگهداری یا عملیاتی افزایش یابد، آن ها می توانند مطالبه اجاره بهای بیشتری نمایند بنابراین اگر این بند در قرارداد شما گنجانده شده، آن را به دقت آنالیز کنید.

آیا به عنوان مستأجر یک محل تجاری نیاز به بیمه دارم؟

به طورکلی، مالک از قبل دارای یک بیمه نامه جامع برای محافظت از ساختمان خود است و این امر به عنوان مسئولیت مدنی وی، مشاع (ورودی، پله، آسانسور و …) و خود ساختمان را در برابر خطراتی مانند آتش سوزی بیمه می نماید.

علاوه بر این، مستأجر باید بیمه خود را برای محافظت از خود در برابر اتفاقاتی که ممکن است به علت قصور خودش رخ دهد، تهیه کند. این بیمه در صورتی که خود مستأجر باعث بروز خسارت شده یا آسیبی به محل استیجاری یا ملک وارد کند، مورد احتیاج بوده و به همین علت این امکان وجود دارد که صاحب ملک برای محافظت از ملک خود در برابر چنین مواردی، وجود چنین بیمه ای را الزامی نماید.

شما بعلاوه می توانید به عنوان مثال، یک بیمه نامه محتوا و بهبودها بگیرید تا اطمینان حاصل کنید که سرمایه گذاری شما در ملک تحت پوشش است.

رایج ترین بیمه نامه های این حوزه عبارت اند از:

• بیمه نامه حوادث
• بیمه مسئولیت مدنی عمومی
• بیمه وقفه کسب وکار

بدون شک مشاوره با یک کارگزار بیمه برترین گزینه شما برای تجزیه و تحلیل شرایط و دریافت توصیه های مورد احتیاج است. پیش از امضای قرارداد این فرایند را از قلم نیاندازید.

ثبت اجاره‌نامه‌ی تجاری

کلا مستأجر برای محافظت از خود در برابر فسخ احتمالی اجاره نامه به وسیله مالک نو، می تواند اجاره نامه تجاری خود را در دفتر ثبت املاک یا اداره ثبت استانی که ساختمان در آن واقع است، ثبت کند.

در استان کبک بر اساس قوانین، مالک نو ساختمانی که دفاتر تجاری در آن قرار گرفته است، می تواند مستأجر را بیرون کند، مگر اینکه اجاره نامه قبل از انتقال از مالک پیشین به مالک نو، به وسیله اداره ثبت حقوق کبک (Office of the Registration of Rights of Quebec) ثبت شده باشد. در صورت انجام این عمل، مالک نو نمی تواند آن را از مستأجر سلب کند بنابراین توصیه می گردد در استان کبک حتماً اجاره نامه خود را ثبت رسمی کنید.

در سایر نقاط کانادا این قانون می تواند متفاوت باشد و به طورکلی حق ثبت اجاره نامه مطلق نیست و صاحب ملک می تواند از مستأجر بخواهد که در اجاره نامه از آن چشم پوشی کند.

علاوه بر این، ثبت اجاره نامه تضمین نمی نماید که اجاره نامه مستأجر از فسخ به وسیله یک مالک نو محافظت می گردد. به همین علت در سایر منطقه ها کانادا باید حتماً پیش از امضای اجاره نامه تجاری، از یک وکیل مجرب مشاوره بگیرید.

در پایان به خاطر داشته باشید اجاره نامه تجاری یک سند پیچیده است که به راحتی می تواند کسب وکار شما را با مشکل روبرو کند. به همین علت حتماً با چشم باز برای آن اقدام نموده و از مشاوران یاری بگیرید تا در نهایت برترین تصمیم ممکن را برای کسب وکار خود اخذ کنید.

نتیجه گیری

با توجه به نکات ذکر شده در این مقاله، می توان نتیجه گرفت که قرارداد اجاره تجاری یک سند پیچیده است که می تواند تأثیر زیادی بر کسب وکار شما داشته باشد. بنابراین، مهم است که قبل از امضای قرارداد، از یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب کمک بگیرید تا تمام شرایط و جزئیات قرارداد را به دقت بررسی کنید و بهترین تصمیم را برای کسب وکار خود بگیرید.

در اینجا خلاصه ای از نکات مهمی که باید هنگام تنظیم قرارداد اجاره تجاری در نظر داشته باشید، آورده شده است:

• قوانین حاکم بر اجاره املاک تجاری را در استان یا منطقه ای که ملک در آن واقع شده است، بررسی کنید.
• منطقه بندی و مجوزهای مورد نیاز را تأیید کنید.
• اجاره نامه را به دقت بررسی کنید و مطمئن شوید که تمام شرایط و تعهدات مورد نظر شما در آن گنجانده شده است.
• در صورت امکان، اجاره نامه را با یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب بررسی کنید.

با رعایت این نکات، می توانید از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری کنید و یک قرارداد اجاره تجاری مناسب برای کسب وکار خود تنظیم کنید.