مالیات جدید BC Home Flipping Tax در بریتیش کلمبیا: قوانین، معافیت ها و تأثیر آن بر معاملات ملکی - مجری سفرهای گردشگری

به گزارش مجری سفرهای گردشگری: معامله ملک در بریتیش کلمبیا تبدیل به یک فعالیت سودآور شده است. بعضی از سودجویان ملکی را خریداری می نمایند و پس از مدت کوتاهی آن را به قیمت بالاتر می فروشند. در نتیجه، افرادی که در پی خرید یک خانه و زندگی در آن هستند، گاهی از این فرصت ها بی بهره می مانند. مالیات BC home flipping tax با هدف تغییر این روند و ایجاد شرایط بهتر برای خریداران و سرمایه گذاران معرفی شده است. اگر کنجکاوید بدانید این قانون چه تاثیری بر شما خواهد داشت و چگونه می تواند آینده بازار را شکل دهد، این مقاله را از دست ندهید.

مالیات BC home flipping tax یکی از انواع مالیات در کانادا است که به سودی که از محل فروش یک ملک در بریتیش کلمبیا کسب می کنید اعمال می گردد (شامل واگذاری قراردادهای پیش خرید هم می گردد). البته اگر کمتر از 730 روز مالک خانه بوده باشید.

این مالیات تحت قانون Residential Property (Short-Term Holding) Profit Tax Act اعمال می گردد و از تاریخ 1 ژانویه 2025 به اجرا در می آید.

اگر قبل از اجرایی شدن این قانون ملکی خریده باشید و بخواهید بعد از 1 ژانویه 2025 آن را بفروشید، در صورتی که کمتر از 730 روز مالک آن بوده باشید، باید مالیات flipping tax را پرداخت کنید. مگر اینکه از معافیت خاصی بهره مند شوید.

مالیات BC home flipping tax با قوانین federal property flipping rules فرق دارد و ارتباطی با مالیات income tax (چه در سطح فدرال چه در سطح استانی) ندارد. این مالیات بخشی از برنامه Homes for People Plan است و هدف از اعمال آن این است جلوی فعالیت های فلیپینگ (خرید ملک نگهداری آن برای مدت کم و فروش آن برای سود) گرفته گردد.

چه کسانی باید این مالیات را پرداخت نمایند؟

اگر یک شخص (یک شخص حقیقی، یک شرکت، یک شریک یا trust) از تاریخ 1 ژانویه 2025 به بعد یک ملک مشمول مالیات را بفروشد یا از روش های دیگری مالکیت آن را به شخص دیگری واگذار کند (dispose)، به سودی که از محل فروش ملک کسب می نماید، مالیات flipping tax اعمال می گردد. البته اگر کمتر از 730 روز از تاریخ خرید آن گذشته باشد. صرف نظر از اینکه فروشنده شهروند یا ساکن چه کشوری باشد، اگر شرایط بالا برقرار گردد باید مالیات را پرداخت کند.

مثال: اگر شما در تاریخ 1 می 2023 یک ملک مشمول مالیات خریده اید و آن را در تاریخ 31 ژانویه 2025 بفروشید، به سودی که از محل فروش ملک کسب می کنید مالیات flipping tax تعلق می گیرد. اما اگر در تاریخ 1 ژوئن 2025 خانه را بفروشید، دیگر به سود حاصل از فروش ملک مالیات تعلق نمی گیرد.

منظور از واگذاری یا dispose یک ملک مشمول مالیات (فروش یک ملک مشمول مالیات) این است که قراردادی بسته گردد که به موجب آن منافع یک ملک مسکونی در ازای پول (یا هر چیزی معادل آن) از فروشنده به خریدار منتقل گردد. بنابراین موارد زیر از نظر قوانین مالیاتی BC home flipping tax به عنوان واگذاری یا dispose در نظر گرفته نمی شوند:

• اگر تغییر مالکیت ناشی از فوت تحت قانون مالیات یا سایر مصوبات باشد
• اگر از ملک خود بعنوان وثیقه وام بهره ببرید یا شخصی حقوق ارتفاقی در ملک شما بگذارد یا کسی شکایتی روی ملکتان ثبت کنداجاره یا lease
• هدیه
• اگر معامله به گونه ای تنظیم گردد که طبق آن مالکیت قانونی تغییر کند، اما مالکیت ذی نفع (beneficial owner) تغییر نکند.

املاک مشمول مالیات

منظور از یک ملک مشمول مالیات حقوق و منافع یک ملک مسکونی و یا حق خرید این منافع در آینده است.

به طور کلی به معنای آن است که مالیات به سود حاصل از فروش موارد زیر اعمال می گردد:

• املاکی که یک واحد مسکونی دارند
• املاکی که کاربری مسکونی دارند
• حق تملک املاک بالا مانند واگذاری قرارداد پیش خرید (assignment) یک کاندو
• در بعضی از منطقه ها معافیت مالیاتی وجود دارد. در این منطقه ها مالیات اعمال نمی گردد. ضمناً اگر منافع خود از اجاره ملک (leasehold interest) را اجاره دهید (lease) یا بفروشید مالیات اعمال نمی گردد.

آیا باید اظهارنامه مالیاتی BC home flipping tax return را ارسال کنیم؟

اظهارنامه مالیاتی BC home flipping tax return با اظهارنامه مالیاتی که سالانه بابت عایدی خود ارسال می کنید فرق دارد.

در هرکدام از شرایط زیر باید فرم اظهارنامه مالیاتی BC home flipping tax return را ظرف 90 روز از فروش ارسال کنید:

• اگر مشمول پرداخت مالیات باشید، یعنی ملک خود را در کمتر از 729 روز پس از خرید بفروشید و واجد شرایط هیچ معافیتی نباشید.
• اگر فقط پس از ارسال اظهارنامه مالیاتی از یک معافیت خاص بهره مند می شوید.

در موارد زیر احتیاجی نیست که اظهارنامه مالیاتی را ارسال کنید:

• اگر مشمول پرداخت مالیات نباشید. یعنی 729 روز بعد از خرید ملک آن را فروخته اید.
• اگر از پرداخت مالیات معاف هستید و احتیاجی نیست اظهارنامه مالیاتی را ارسال کنید.
• اگر شما سازنده هستید و قراردادی می بندید که تحت آن حق خرید ملک در آینده را به شخص دیگری می فروشید (مثل زمانی که سازنده ها قرارداد پیش فروش را با اولین خریدار می بندند).

معافیت های مالیاتی

اگر معافیت خاصی وجود داشته باشد و شما واجد شرایط استفاده از آن باشید، می توانید مالیات ندهید. البته دو حالت پیش می آید. 1. بعد از ارسال اظهارنامه مالیاتی از پرداخت مالیات معاف می شوید. 2. بدون ارسال اظهارنامه نیز از پرداخت مالیات معاف می شوید.

مالیات flipping tax چگونه محاسبه می گردد؟

مالیات flipping tax به سود (net taxable income) حاصل از فروش یک ملک مشمول مالیات که کمتر از 730 روز از خرید آن گذشته است اعمال می گردد.

اگر ظرف 365 روز از خرید ملک آن را بفروشید، نرخ مالیات برابر 20% از سودتان (net taxable income) است. سپس این نرخ در 365 روز بعدی کاهش می یابد و در روز 730ام این مالیات دیگر اعمال نمی گردد.

محاسبه تعداد روزهای مالکیت

برای اینکه بدانید آیا بیش از 729 روز مالک یک خانه بوده اید یا نه، شمارش را از روزی که خانه را خریده اید آغاز کنید و تا روزی که آن را می فروشید ادامه دهید.

روزی که خانه را می خرید، معمولا همان روزی است که هزینه را پرداخت می کنید. برای بیشتر مردم همان روز closing date است که فروشنده مالکیت را به شما منتقل می نماید و حق دریافت پول را به دست می آورد.

روزی که خانه را می فروشید معمولا همان روزی است که بابت فروش ملک پول می گیرید. برای بیشتر مردم همان closing date است که شما مالکیت خانه را به خریدار منتقل می کنید و حق دریافت پول را به دست می آورید.

مثال 1:

اگر شما در روز 1 می 2023 ملکی را خریده اید و در تاریخ 31 ژانویه 2025 آن را بفروشید، شما 642 روز مالک خانه بوده اید.

با توجه به اینکه بیشتر از 729 روز مالک خانه نبوده اید، بابت فروش ملک باید مالیات flipping tax را پرداخت کنید.

مثال 2:

اگر شما در روز 1 می 2023 ملکی را خریده اید و در تاریخ 31 می 2025 آن را بفروشید، شما 762 روز مالک خانه بوده اید.

با توجه به اینکه بیشتر از 729 روز مالک خانه بوده اید، مالیات flipping tax از شما اخذ نمی گردد.

نکته: اگر پیش خرید کنید و یا از یکی از بستگان نزدیک خرید کنید، نحوه محسابه تعداد روزهای مالکیت فرق دارد.

تعداد روزهای مالکیت در صورت پیش خرید

روزی که پیش خرید می کنید معمولا همان روزی است که هزینه را پرداخت می کنید. به بیان دیگر همان روزی است که قرارداد پیش خرید را منعقد می کنید.

اگر مستقیما از سازنده پیش خرید کنید (قرارداد پیش خرید را با سازنده ببندید)، معمولا همان روزی است که مبلغ دپازیت را به سازنده می دهید.

اگر یک قرارداد پیش خرید خانه در ونکوور به شما واگذار گردد و پس از تکمیل خانه آن را بخرید، تاریخی که قرارداد پیش خرید به شما واگذار شده است به عنوان تاریخ خرید ملک (ملک تکمیل شده) در نظر گرفته می گردد.

مثال 1:

شما در تاریخ 1 ژوئن 2025 یک قرارداد پیش خرید برای کاندویی که در تاریخ 1 مارس 2027 ساخته می گردد، منعقد می کنید.

اگر در زمان تکمیل کاندو در تاریخ 1 مارس 2027 آن را بخرید، تاریخ 1 ژوئن 2025 به عنوان تاریخ آغاز مالکیت در نظر گرفته می گردد.

روزی که می فروشید یا حق خود از خرید یک ملک را واگذار می کنید (به عنوان مثال فروش یا واگذاری قرارداد پیش خرید)، معمولا همان روزی است که شما از خریدار (یا شخصی که حق خرید را به او واگذار نموده اید) پول می گیرید.

مثال 2:

شخصی در تاریخ 1 ژوئن 2025 یک قرارداد پیش خرید برای کاندویی که در تاریخ 1 مارس 2027 تکمیل می گردد، منعقد می نماید. در تاریخ 1 دسامبر 2025 این شخص حق خرید ملک را به شما واگذار می نماید.

اگر در زمان تکمیل کاندو در تاریخ 1 مارس 2027 آن را بخرید، تاریخ 1 دسامبر 2025 به عنوان تاریخ آغاز مالکیت در نظر گرفته می گردد.

تعداد روزهای مالکیت اگر از یکی از بستگان خرید کنید

اگر شما از یکی از بستگان درجه یک نسبت به خرید خانه در ونکوور و کانادا اقدام کنید، تاریخ خرید فروشنده به عنوان تاریخ آغاز مالکیت شما در نظر گرفته می گردد. البته فقط در صورتی این تاریخ مد نظر قرار می گیرد که از بستگان درجه یک خرید کنید و به فردی بفروشید که جزو بستگان درجه یک شما نباشد. اما اگر هر دوی شما از بستگان درجه یک خرید کنید و به بستگان درجه یک بفروشید، می توانید از معافیت exemption for property sales between related persons بهره مند شوید.

مثال 1:

اگر مایکل در تاریخ 1 آگوست 2025 ملکی را از پدرش خریداری کند و پدرش هم ملک را در تاریخ 15 ژانویه 2020 خریداری نموده باشد، تاریخ 15 ژانویه 2020 به عنوان تاریخ آغاز مالکیت مایکل در نظر گرفته می گردد. اگر مایکل خانه را بفروشد، مالیات flipping tax از او دریافت نمی گردد چونکه طبق این توضیحات او بیش از 729 روز مالک خانه بوده است.

مثال 2:

اگر جنیفر در تاریخ 1 آگوست 2025 ملکی را از مادرش خریداری کند و مادرش هم آن را در تاریخ 1 ژانویه 2024 خریده باشد، 1 ژانویه 2024 به عنوان تاریخ آغاز مالکیت جنیفر در نظر گرفته می گردد. اگر جنیفر در تاریخ 29 دسامبر 2025 و یا قبل از آن ملک را به شخصی غیر از بستگان درجه یک بفروشد، باید مالیات flipping tax را هم پرداخت کند. چونکه کمتر از 730 روز مالک خانه بوده است. اما اگر جنیفر بعد از 29 دسامبر 2025 خانه را به شخصی غیر از بستگان درجه یک بفروشد، با توجه به اینکه تعداد روزهای مالکیتش بیشتر از 729 روز خواهد بود، مالیات flipping tax از او دریافت نمی گردد.

اگر یک ملک چندین بار بین اقوام درجه یک معامله گردد، و در هر معامله هر دو طرف (خریدار و فروشنده) بستگان درجه یک باشند، تاریخ آغاز مالکیتِ آخرین خریدار، همان تاریخ آغاز مالکیتِ اولین خریدار خواهد بود (تاریخی که اولین خریدار خانه را خریده است). البته اگر هر شخص ملک را از بستگان درجه یک خریده باشد. اما احتیاج نیست که همه افرادی حاضر در این سلسله معاملات بستگان درجه یک باشند.

مثال 1:

جان در تاریخ 1 ژانویه 2025 ملکی را خریده است و آن را در تاریخ 15 آوریل 2026 به برادرش استیون می فروشد. اگر استیون در تاریخ 1 دسامبر 2026 ملک را به پسرش متیو بفروشد، 1 ژانویه 2025 به عنوان تاریخ آغاز مالکیت متیو در نظر گرفته می گردد. متیو برادرزاده جان است و در نتیجه بستگان درجه یک محسوب نمی شوند. اما با توجه به اینکه در هر معامله، خریدار و فروشنده بستگان درجه یک بوده اند، تاریخ آغاز مالکیت متیو همان تاریخ آغاز مالکیت جان خواهد بود (1 ژانویه 2025) و مالیات flipping tax از او اخذ نمی گردد مگر اینکه قبل از 30 دسامبر 2026 خانه را به شخصی غیر از بستگان درجه یک بفروشد.

مثال 2:

شرکت A مالک تمام سهام دارای حق رای شرکت B است. شرکت B مالک 51% از سهام دارای حق رای شرکت C است. شرکت A ملکی را در 1 ژانویه 2025 خریداری می نماید و در 1 ژانویه 2026 آن را به شرکت B می فروشد (شرکت های A و B با یکدیگر قرابت دارند). سپس شرکت B ملک را در 1 فوریه 2026 به شرکت C می فروشد (شرکت B و شرکت C نیز با یکدیگر قرابت دارند). اگر شرکت C ملک را در 1 مارس 2027 بفروشد، 1 ژانویه 2025 به عنوان تاریخ آغاز مالکیت شرکت C در نظر گرفته می گردد و این شرکت از پرداخت مالیات flipping tax معاف می گردد.

کسر از عایدی مشمول مالیات در صورت فروش محل اصلی اقامت خود

اگر ملکی که محل اصلی اقامتتان است را بفروشید، و کمتر از 730 روز مالک آن بوده باشید، شاید بتوانید تا سقف 20,000 دلار را از عایدی مشمول مالیات خود کسر کنید. البته اگر همه شرایط زیر را داشته باشید.

• اگر قبل از فروش ملک حداقل به مدت 365 روز متوالی مالک آن بوده باشید.
• اگر در آن ملک یک واحد مسکونی وجود داشته باشد و شما در زمان مالکیت، در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی می کردید.

محل اصلی اقامت (primary residence) به مکانی اطلاق می گردد در طول زمان مالکیت، بیشتر از هر جای دیگری در آن زندگی نموده اید. وقتی که یک قرارداد پیش خرید را واگذار می کنید، دیگر نمی توانید این مبلغ را از عایدی مشمول مالیات کسر کنید.

مثال 1:

سَم خانه ای خرید و قبل از فروش، به مدت 20 ماه متوالی در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی کرد.

سم بیش از 365 روز متوالی مالک خانه بود و در زمانی که مالک خانه بود، در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی می کرد. بنابراین، سَم واجد شرایط کسر مبلغ از عایدی مشمول مالیات است (واجد شرایط استفاده از primary residence deduction است).

مثال 2:

امریتا کاندویی خرید قبل از فروش، به مدت 6 ماه متوالی در آن به عنوان محل اصلی اقامت زندگی کرد.

با توجه به اینکه امریتا حداقل به مدت 365 روز متوالی مالک خانه نبوده است، نمی تواند مبالغی را از عایدی مشمول مالیات خود کسر کند (واجد شرایط استفاده از primary residence deduction نیست).

اگر بخشی از منافع خود از ملک را بفروشید، مبلغی که می توانید از عایدی مشمول مالیات کسر کنید متناسب با درصدی از منافعتان که فروخته اید محاسبه می گردد.

من به دوستانی که قصد خرید و فروش ملک در ونکوور رو دارن هم فکری می دم و یاری می کنم تا تمام مراحل یک سرمایه گذاری خوب رو بدون استرس طی کنن، به شکلی که تجربه متفاوتی ایجاد کنیم و یک دوست به دوستانمون اضافه بشه، شماره من پایین صفحه هست، شادمان می شم که در خدمت تون باشم.

نتیجه‌گیری:

با اجرای مالیات BC Home Flipping Tax، دولت بریتیش کلمبیا قصد دارد از سوداگری‌های کوتاه‌مدت در بازار املاک جلوگیری کند و فرصت بهتری برای خریداران واقعی ایجاد نماید. درک صحیح این قانون، معافیت‌های احتمالی آن و نحوه محاسبه مالیات می‌تواند به سرمایه‌گذاران، مالکان و خریداران کمک کند تا تصمیمات آگاهانه‌تری اتخاذ کنند. اگر قصد خرید یا فروش ملک در بریتیش کلمبیا را دارید، توصیه می‌شود پیش از هرگونه اقدام، با جزئیات این قانون آشنا شوید و از مشاوره مالی یا حقوقی بهره ببرید تا از پرداخت مالیات‌های ناخواسته جلوگیری کرده و برنامه‌ریزی بهتری برای سرمایه‌گذاری خود داشته باشید.