چرا بخش مسکن کانادا و آمریکا در دوران کرونا پر رونق بوده است؟
رشد خرید خانه و رونق بازار مسکن در میانه همه‌گیری جهانی ویروس کرونا، به شکل قابل توجهی افزایش داشته است؛ آن هم به دلایلی مانند وجود کارمندانی با حقوق بالا که در این دوره به صورت دورکاری کارشان را ادامه می‌دهند و موقعیت‌های اقتصادی قوی داشته‌اند، نرخ‌های کم بهره وام مسکن و البته ورود نسل هزاره به سن خرید خانه. البته در این میان بسیاری از اجاره‌نشین‌ها و صاحبان خانه که در این مدت شغل خود را از دست داده‌اند، با خطر بی‌خانه شدن مواجه هستند. در ادامه می‌خواهیم این موضوع را بیشتر بررسی کنیم.
به گزارش مجری سفرهای گردشگری: تاثیر نابرابر همه‌گیری، یک دوگانگی را در بازار مسکن به وجود آورده است، جایی که هنوز تقاضای مسکن در میان آنهایی که شغل‌شان در ریسک کمتری بوده بالا است و همزمان میلیون‌ها اجاره‌نشین و صاحب خانه وجود دارند که شغل‌شان را از دست داده‌اند و با خطر تقاضای تخلیه از طرف صاحبخانه یا سلب مالکیت خانه‌شان به خاطر عدم پرداخت وام روبه‌رو هستند. همانطور که بازیابی اقتصادی به جلو پیش می‌رود، بیم آن وجود دارد که سیاست‌گذاران به زودی با یک چالش بزرگ با نام افزایش بی‌خانمانی مواجه شوند.
کارگران با حقوق بالا عامل اصلی تقاضای مسکن هستند
کارگران و کارمندان با حقوق بالا، در دوران همه‌گیری ویروس کرونا نسبتا بی‌آسیب مانده‌اند؛ کسانی که در نیمه بالایی سیستم توزیع درآمد هستند. دلیل اصلی این اتفاق این احتمال است که این افراد شغل‌هایی دارند که در آنها کار از راه دور ممکن بوده است. امنیت شغلی، تغییر قابل چشم‌پوشی درآمد و البته کاهش هزینه‌ها برای خدمات به خاطر همه‌گیری کرونا همگی باعث شده‌اند این افراد پول بیشتری برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن داشته باشند. علاوه بر این، این دسته از شاغلان با شانس بیشتری، همین حالا هم صاحب خانه هستند و در نتیجه بهره بیشتری از بالا رفتن قیمت خانه برده‌اند. این افزایش سرمایه به آنها اجازه داده تا بتوانند خانه‌های بزرگتر یا یک خانه دوم بخرند.
نکته مهم دیگر این که ارتباطات از راه دور و کار در خانه، گزینه‌های مقرون‌به‌صرفه‌تری را پیش روی این دسته از حقوق‌بگیران قرار داده است، چرا که خریداران بالقوه حالا می‌توانند محدوده جستجوی خود برای خانه را دورتر از محل کارشان انجام دهند.
اطلاعات جمع‌آوری‌شده نشان می‌دهند تا پایان ماه سپتامبر، استخدام در میان کارمندانی که در نیمه بالایی سیستم توزیع درآمد قرار می‌گیرند (آنهایی که عموما بیشتر از 60 هزار دلار در سال درآمد دارند)، تقریبا احیا شده و به وضعیتش در ژانویه 2020 برگشته است. این کارمندان معمولا در صنایعی مانند تجارت یا خدمات حرفه‌ای و تجاری شاغل هستند که یعنی برای آنها کار کردن در خانه و به صورت دورکاری بدون از دست رفتن بازدهی یا حقوق میسر بوده است. در سوی دیگر کارمندان با حقوق‌های پایین (آنهایی که کمتر از 27 هزار دلار در سال درآمد دارند) قرار دارند. آنها عموما در شغل‌های خدماتی با ارتباطات بالا فعال بوده‌اند، شغل‌هایی مانند خدمه هتل‌ها، رستوران‌ها و فروشنده‌های فروشگاه‌ها. این قبیل صنایع برای ایجاد تقاضا برای خدمات‌شان حسابی مشکل دارند، چرا که بسیاری از مردم تصمیم گرفته‌اند در خانه‌هایشان بمانند.
نرخ بهره وام مسکن پایین است
سیاست پولی سازمان فدرال رزرو (بانک مرکزی ایالات متحده آمریکا) در پاسخ به همه‌گیری ویروس کرونا، به علاوه رویکرد تغییر یافته آن نسبت به تورم نشان می‌دهند که نرخ بهره کوتاه مدت، احتمالا حداقل تا انتهای سال 2023 هم پایین نگه داشته خواهد شد. بانک مرکزی همچنین نرخ‌های بهره طولانی مدت را هم پایین نگه داشته است. واکنش فدرال رزرو به همه‌گیری باعث شده نرخ‌های ثابت وام مسکن 30 ساله پایین بیاید. این وضعیت بدون شک یکی از قوی‌ترین مشوق‌ها برای بازار مسکن است که هم برای صاحبان خانه و هم برای خریداران خانه در آینده سود خواهد داشت. کاهش نرخ‌های بهره و بالا رفتن درآمد متوسط خانوار باعث شده‌اند قیمت خانه مقرون‌به‌صرفه‌تر و در دسترس‌تر شوند.
افراد نسل هزاره، حالا بزرگ شده‌اند
تحقیقات نشان می‌دهند آمریکایی‌ها تصمیمات کلیدی زندگی‌شان، مانند ازدواج کردن و خریدن خانه را دیرتر از پدر و مادرهایشان در دهه‌های قبلی انجام می‌دهند. سن متوسط افرادی که برای اولین بار خانه می‌خرند، از حدود 29 سال در سال 1981 به 33 سال در سال 2019 رسیده است. نسل هزاره (کسانی که عموما بین دهه 1980 تا 2000 به دنیا آمده‌اند)، اغلب با برچسب نسل اجاره‌نشین‌ها شناخته می‌شوند؛ صاحبخانه بودن در میان این نسل تنها حدود 43 درصد است.
البته این یعنی فضا برای افزایش نرخ خرید مسکن وجود دارد: در سال 2021 یک موج بزرگ از نسل هزاره در شرف ورود به سن خرید خانه برای اولین بار هستند (سن 30 تا 35 سال). برآورد می‌شود تعداد افراد نسل هزاره که در این گروه سنی قرار می‌گیرند، در 5 سال آینده افزایش خواهد داشت. نسل هزاره که در حال حاضر عمدتا خانه ندارند، به احتمال زیاد در آینده نزدیک برای این کار اقدام خواهند کرد.
آیا رونق بازار مسکن ادامه‌دار خواهد بود؟
افزایش درخواست‌های دریافت وام برای خرید خانه در انتهای ماه اکتبر نشان می‌دهد که رونق بازار مسکن تا نیمه چهارم سال هم ادامه خواهد داشت، با این وجود این بازار ریسک‌هایی هم دارد:
- ویروس: اگر سرایت ویروس به افراد بیشتر شود و دستورهای خانه‌نشینی ادامه پیدا کنند، صنعت ساخت و ساز خانه صدمه‌ای جدی خواهد دید، همانطور که در مارس و آوریل این اتفاق افتاد.
- کم شدن خانه‌های قابل خرید: کاهش موجودی خانه‌های قابل خرید باعث شده، مقدار درآمد مورد نیاز برای واجد شرایط شدن گرفتن یک وام خانه بیشتر شود. با این که مقدار درآمد مورد نیاز برای واجد شرایط شدن، پایین‌تر از درآمد متوسط خانوار است و تقاضای فعلی برای خرید خانه به خاطر وجود دارندگان درآمد بالا بیشتر شده است، اما کم شدن موجودی خانه‌های قابل خرید در آینده، به خصوص در رده خانه‌های سطح متوسط می‌تواند بسیاری از خریداران بالقوه را از بازار بیرون نگه دارد.
- تقاضای خرید خانه بی‌انتها نیست: توجه داشته باشید که همانطور که رونق بازار مسکن ادامه دارد، مجموعه خریداران بالقوه هم کم و کمتر می‌شوند. در میان مدت تا طولانی مدت، یک بازیابی ضعیف و تاخیری اقتصادی هم به احتمال زیاد، خریداران احتمالی زیادی را به بازار مسکن اضافه نخواهد کرد.
داستان واقعیت‌های در حال انشعاب
رشد و رونق بازار مسکن در چند ماه گذشته نمود اصلی نابرابری است که همه‌گیری ویروس کرونا پدید آورده است. نابرابری در زمینه ثروت و درآمد بین سال‌های 2016 تا 2019 به شدت کاهش پیدا کرده بود، اما این شکاف در سال 2020 دوباره عمیق شده است. البته قابل توجه است که تمام صاحبان خانه در این دوران در امان نبوده‌اند؛ میلیون‌ها صاحبخانه هم‌اکنون برای پرداخت وام‌های خرید خانه به سختی افتاده‌اند، چرا که درآمدشان را در این مدت از دست داده‌اند. افزایش ارزش خانه در کوتاه مدت شاید بارقه‌ای از امید تلقی شود، اما به احتمال زیاد در آینده‌ی نزدیک شاهد بی‌خانه شدن بسیاری از افراد خواهیم بود. این وضعیت برای اجاره‌نشینان می‌تواند بدتر باشد و آنها هم با درخواست تخلیه از طرف صاحبان خانه مواجه شوند؛ در نتیجه با این که افزایش فروش خانه را می‌بینیم، بی‌خانمانی هم ممکن است افزایش داشته باشد.
منبع: www2.deloitte.com