سرمایه گذاری در املاک کانادا
در گذشته یعنی خیلی پیش از به وجود آمدن بازار سهام و پیش از اینکه ارزش نمک هم سنگ طلا شود و پیش از آغاز حفاری‌های نفتی، بزرگترین دارای بشر "زمین" بود. سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات تغییر و تکامل پیدا کرده اما امروزه سرمایه‌گذاران هنوز هم به دنبال راهی برای تنوع بخشیدن به دارایی‌های خود، کسب درآمد و افزایش ارزش خالص این دارایی‌ها هستند.
به گزارش مجری سفرهای گردشگری: با این حال امروزه این پرسش برای بسیاری مطرح است که آیا هنوز هم سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات ایده خوبی است یا خیر. این پرسش دقیقا به موقع توانست توجه و تمرکز دولت بر بازار مسکن کشور را به خود جلب کند.
در سال 2016 یعنی درست زمانی که انتظار میرفت بازار تورنتو و ونکوور بزرگ دچار حباب شده است، دولت آغاز به وضع و پیاده‌سازی یک سری قوانین مالیاتی و رهن و وام کرد. این اقدامات با هدف کاهش التهابات و تب و تاب موجود در بازار مسکن انجام شد و موثر واقع شد. بر طبق آمار انجمن املاک و مستغلات کانادا، تا سال 2018 متوسط قیمت سالانه فروش ملی 3.9درصد کاهش پیدا کرد و به 488.668 دلار رسید. در طی همان سال تعداد فروش‌ها تقریبا 11 درصد کاهش یافت.
اما بزرگترین حامیان املاک و مستغلات به عنوان نوعی از دارایی سرمایه‌گذاری از مرحله خارج شدند: سرمایه‌گذارانی همچون جیم یی- کارشناس حقوق و بازنشستگی و مزایای اهل ادمونتون و بلاگر اقتصادی سایت RetireHappy. او اعتراف می‌کند که ارزش خالص دارایی‌های شخصی وی از راه سرمایه‌گذاری در بازار املاک رشد قابل توجهی داشت.
یی میگوید: برای دستیابی به ثروت راه‌های زیادی وجود دارد اما همه مستعد کسب درآمد از بازار املاک نیستند. سوال اصلی این نیست که آیا واقعا سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات ایده خوبی است یا نه، بلکه پرسش اصلی این است که بهترین راه استفاده از املاک به عوان یک سرمایه‌گذاری چیست؟
به دید یک کسب و کار به سرمایه‌گذاری در بخس املاک نگاه کنید
برای بسیاری اولین گام در ورود به بازار املاک به عنوان یک سرمایه‌گذاری، خرید محل اقامت و منزل اولیه است. زمان و انرژی مورد نیاز برای تحقیق، بررسی و تحلیل جهت این خرید به افراد کمک می‌کند تا با ملزومات ورود به سرمایه‌گذاری در بخش املاک آشنایی پیدا کنند اما اغلب افراد فقط روی دو عامل تمرکز می‌کنند: قیمت معامله و قیمت احتمالی فروش ملک است. برای سرمایه‌گذاران فصلی مانند ییف این عوامل اهداف بسیار اشتباهی محسوب می‌شوند. بنا به گفته یی: کلید موفقیت در سرمایه‌گذاری در املاک جریان مثبت نقدینگی است و این درباره هر بازاری صدق می‌کند.
با وجود اینکه پیدا کردن ملکی با جریان مثبت نقدینگی در بازارهای گرانقیمتی همچون تورنتو و ونکوور کار مشکلی است اما به هیچ وجه غیر ممکن نیست به ویژه اگر برای افزایش ارزش سهام خود یک استراتژی خاص (مثل تعمیر و ارتقای ساختمان) داشته باشید یا مشغول پس‌انداز برای خریدهای بزرگ‌تر باشید.
دیلان نیهته، مشاور املاک و مدیر توسعه شرکت زولو که بزرگترین کارگزاری مستقل کانادا به حساب می‌آید، در این باره میگوید: ایده یک سرمایه‌گذاری کلان است که می‌تواند بسیاری از سرمایه‌گذاران بالقوه را بترساند. اما اگر همین سرمایه‌گذار می‌خواست در بازار طلا، بورس یا حتی بیت کوین سرمایه‌گذاری کند، به احتمال زیاد به 100درصد بودجه خود نیاز خواهد داشت. اما بازار املاک مستغلات به شما این امکان را می‌دهد که از اهرم نفوذ استفاده کرده و تنها با پرداخت 20درصد از قیمت معامله، تملک 100 درصد دارایی را از آن خود کنید. در واقع شما از بخشی از پول خود برای تصاحب دارایی استفاده می‌کنید که ارزش آن به مراتب بیشتر از آن پول است و پتانسیل افزایش ارزش در طول زمان را نیز داراست.
اما مزایای استفاده از این اهرم نباید باعث شود فرد اصول اولیه تجارت را نادیده بگیرد. یی میگوید: بخت آزمایی بر سر قیمت آینده یک ملک، روش خیلی خوبی برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک و مستغلات به شمار نمی‌آید زیرا بر پایه‌ی حدس و گمان است. برای کسب موفقیت در بازار املاک، سرمایه‌گذار باید با دید کسبو کار و تجارت به این کار نگاه کند.
به گفته او باید روی جریان نقدی تمرکز کنید. درآمد حاصله باید تمامی هزینه‌ها را پوشش داده و علاوه بر آن مقداری از این درآمد نیز برای ماه بعد باقی بماند.
مدیریت ریسک‌ها و خطرات
در آمد حاصله از سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات درآمدی منفعل و روشی برای متنوع کردن سبد سرمایه‌گذاری شما است اما بدون ریسک و خطر نیست. در ادامه با استراتژی و راهکارهایی جهت کاهش مهمترین خطراتی که یک سرمایه‌گذار در این حوزه با آن روبرو است، آشنا خواهید شد.
خطر1: بدهی اضافه
بسیاری از سرمایه‌گذاران برای آغاز خرید و فروش املاک اجاره‌ای به وام نیاز دارند و همین امر می‌تواند نسبت بدهی‌های شما را تغییر داده و بر بازدهی و میزان وام شما تاثیر بگذارد. برای کاهش این ریسک باید حساب و کتاب اعتبار خود را مدام داشته باشید و مرتب میزان اعتبار خود را از سایت‌های آژانس‌های اعتباری مثل Equifax یا Transaction پیگیری کنید. تمامی صورتحساب‌ها و قبوض خود را به موقع پرداخت کرده و پیش از اقدام برای گشایش اعتبار جدید یا تمدید وام فعلی، حتما با یک مشاور صحبت کنید.
ریسک 2: هزینه اضافه برای تعمیرات و نگهداری ملک
همانطور که یی اشاره کرد ملک اجاره‌ای باید در جهت نقدینگی مثبت باشد. یک سرمایه‌گذار باید بودجه خاصی را برای هزینه‌های جاری (از قبیل وجه مورد نیاز برای تعمیرات و نگهداری ملک) در نظر بگیرد. اگر اجاره ماهانه پیش‌بینی شده همه هزینه‌ها، از جمله هزینه تعمیرات، را پوشش دهد آنگاه می‌توان گفت که آن ملک دارای نقدینگی مثبت است و این امر لازمه یک سرمایه‌گذاری خوب است.
ریسک 3: مستاجر بد
نظارت و مراقبت دقیق از مستاجران و نوشتن یک اجاره نامه مفصل و دقیق به کمک یک مشاور املاک خوب، بسیار اهمیت دارد. آشنایی با قوانین محلی در مورد موجر و مستاجر نیز لازم است. علاوه بر این حتما هزینه بیمه در مقابل خسارات و آسیب‌های وارده به ملک را نیز در نظر بگیرید. به راحتی می‌توانید با ایجاد کسب و کار کوتاه مدت اجاره از دردسر مستاجران نجات پیدا کنید فقط باید هزینه بیمه و خسارات وارده به ملک را لحاظ کنید. بنا به گفته ران باتلر، مالک صندوق باتلر واقع در اوتریو، موجرها معمولا قرارداهای کوتاه کدت اجاره را نمی‌پسندند و این درآمد را در محاسبات احراز وام خود لحاظ نمی‌کنند.
کیم نیلی؛ معاون توسعه در کارگزاری آنلاین بیمه در آلبرتا، میگوید: معمولا بیمه کردن واحدهای اجاری خالی سخت‌ترین کار یک کارگزار بیمه است. صرف نظر از اینکه خالی بودن ملک به دلیل اجاره نرفتن ملک است یا به دلیل تخلیه زود هنگام مستاجر، خالی ماندن طولانی واحد استیجاری بیمه ساختمان را با مشکل مواجه می‌کند. بنا به گفته نیل معمولا یک مهلت 30 روزه برای خالی بودن ملک از سوی کارگزاری‌های بیمه در نظر گرفته می‌شود اما این مهلت نیز در بیمه‌های مختلف متفاوت است. در برخی از بیمه‌ها تنها بعد از 24 ساعت از تخلیه ملک، بیمه آن نیز باطل می‌شود.
چنانچه قصد راه‌اندازی شغل اجاره ملک نوع Airbnb ( اجاره کوتاه مدت ملک یا اجاره به مسافرین) هستید حتما با بیمه خود مشورت کنید. نیلی میگوید اخیرا تغییرات و تحولات زیادی در این زمینه رخ داده که امکان اجاره ملک در برنامه‌هایی مثل aribnb و Vrbo (برای اجاره کوتاه مدت ملک) را بدون پرداخت حق بیمه برای افراد فراهم آورده است. بسیاری از شرکت‌ها دارای تائیدیه‌هایی هستند که به مالک این امکان را می‌دهد تا با پرداخت تنها 200 دلار در سال ساختمان را تحت پوشش بیمه قرار دهد.
نکته اصلی این است که پیش از هر چیز با متخصصان وام مسکن و بیمه صحبت کنید تا از تمامی گزینه‌های موجود اطلاع داشته باشید.
ریسک 4: درگیر پرونده قضایی شدن
مسئولیت قانونی یکی از بزرگترین ضعف‌های سرمایه‌گذاری در زمینه املاک و مستغلات است. درصورتی که فردی در ملک شما زخمی شده یا آسیب ببیند شما به عنوان مالک در معرض طرح دعوی‌های پزشکی و قضای هستید. ساده‌ترین روش برای کاهش این خطر بیمه است.
بیمه مسئولیت- نسبت حق بیمه‌ای که هزینه صورتحساب‌های پزشکی و حقوقی را پوشش می‌دهد تقریبا در مقایسه با خسارت طرح دعوی کمتر است. نیلی اینگونه توضیح می‌دهد که توصیه می‌شود که حداقل 2 میلیون دلار برای بیمه مسئولیت در نظر بگیرید. هزینه پرونده‌های حقوقی بیش از 2 میلیون دلار است و تفاوت حق بیمه مسئولیت 1 میلیون دلاری با بیمه 2 میلیون دلاری تقریبا 50 دلار در سال است.
ریسک 5: احتمال از دست دادن سرمایه
یکی دیگر از ریسک‌ها، خطر بالقوه از دست دادن همه چیز است که واقعا می‌تواند ضرر و زیان شدیدی را متوجه دارایی شما کند. آتش‌سوزی، سیل، تگرگ یا حتی زمین لرزه از جمله خطراتی هستند که می‌توانند آسیب‌‌ها و خسارات سنگینی را به املاک شما وارد کنند.
در واقع تمامی بیمه‌نامه‌ها خسارات ناشی از این خطرات را پوشش می‌دهند اما به عنوان یک سرمایه‌گذار در بخش املاک و مستغلات باید از دست رفتن سرمایه در اثر این اتفاقات را همواره در نظر بگیرید. بنا به گفته نیلی داشتن یک سیاست و بیمه نامه اجاره جامع می‌تواند در زمینه جبران خسارت و حفظ ارزش سرمایه‌گذاری به مالک کمک کند.
