دلایل افزایش سریع قیمت مسکن در کانادا در مقایسه با آمریکا - مجری سفرهای گردشگری

به گزارش مجری سفرهای گردشگری: قیمت‌ها در بازار مسکن در سال 2020 به اوج جدیدی رسیدند و با وجود اینکه پیش‌تر قیمت مسکن در کانادا و آمریکا تقریبا یکسان بوده و با سرعتی یکسان در نوسان بود اما ادر سال 2020 افزایش قیمت مسکن در کانادا در مقایسه با آمریکا سریع‌تر بوده است.

بر اساس گزارشی که در اوایل ژانویه 2021 توسط بانک مونترال (BMO) منتشر شد، متوسط قیمت مسکن در کانادا در ماه دسامبر، 46 درصد بالاتر از قیمت‌های مسابه در آمریکا بوده است.

این گزارش نشان می‌دهد که تا زمان رکود بزرگ سال 2008-9 یعنی درست زمانی که بحران وام‌های رهنی تاثیر پایدار خود را روی بازارهای مسکن در جنوب کشور گذاشت، قیمت‌ها در کانادا و آمریکا با سرعت یکسانی پیش میرفتند. بازارهای مسکن کانادا به نوعی از تاثیرات این اتفاق فرار کرد اما تاثیرات این بحران کماکان بر بازار آمریکا سایه انداخته است.

شاید تفاوت‌های ذاتی موجود در ساختار جمعیتی و اقتصادی بین دو کشور در توضیح این شکاف قیمتی در حال افزایش کمک کند.

برای مثال بسیاری بر این باورند که تعداد شهرنشینان کانادایی ساکن در شهرهایی که قیمت مسکن و زمین در آن‌ها به مراتب بالاتر است، در مقایسه با آمریکا خیلی بیشتر است.  آیا این اظهارات بر مبنای واقعیت هستند و آیا بر نتایج بازار مسکن تاثیرگذار هستند یا خیر؟

ویل دونینگ، متخصص کهنه‌کار املاک و مستغلات که در حوزه تجزیه و تحلیل بازارهای مسکن و رهن کانادا تخصص دارد، به تفاوت‌های موجود در چارچوب‌های نظارتی و آمار جمعیتی این دو کشور به عنوان دلیل تفاوت قیمت مسکن بین این دو کشور اشاره می‌کند.

برای مثال وی به این موضوع اشاره می‌کند که مداخلات دولت در کانادا برای رعایت دقیق مقررات خیلی بیشتر از آمریکا است و همین امر می‌تواند عرضه مسکن را محدود کرده و بدین ترتیب منجر به افزایش قیمت مسکن در بازار کانادا شود.

اد گلیسر و جوزف گیورکو، دو استاد دانشگاه در آمریکا درباره بازار مسکن در آمریکا تحقیق و بررسی کردند و به این نتیجه رسیدند که "وقتی عرضه مسکن در یک کلان شهر خاص بیش از حد با قوانین تنظیم بازار محدود شود، قیمت مسکن افزایش یافته و رشد جمعیت نیزبه نسبت سطح تقاضا کاهش خواهد یافت."

در مقاله‌ای مرتبط، گلیسر و همکارانش دلایل گرانی مسکن در منهتن را مورد بررسی قرار دادن و به این نتیجه رسیدند که قوانین و محدودیت‌های استفاده از زمین باعث دو برابر شدن هزینه‌های ساخت و ساز در این شهر شده است.

به بیان دیگر محدود کردن ساخت و ساز جدید در کنار افزایش تقاضا منجر به افزایش قیمت‌ها می‌شود. بنابراین برای اینکه سرعت افزایش قیمت‌های مسکن از افزایش درآمد و هزینه‌های ساخت و ساز پیشی نگیرد، باید ساخت و ساز مسکن تسهیل شود.

گزارش BMO این فرضیه را مطرح می‌کند که محدودیت‌های عرضه در افزایش و تورم سریع قیمت خانه در کانادا موثر هستند.

در گزارش به این نکته اشاره می‌شود که روند افزایش و نوسان قیمت املاک و مستغلات مسکونی و غیر مسکونی تا سال 2015 همزمان بودند. در سال 2015 قیمت املاک مسکونی افزایش یافته و اختلاف 15درصدی بین املاک مسکونی و غیر مسکونی به وجود آمد.BMO به بیان این نکته می‌پردازد که چنانچه محدودیت‌های عرضه دلیل افزایش قیمت املاک و مسکن بود باید بر املاک غیر مسکونی نیز تاثیر می‌گذاشتند.

محدودیت‌های طرف تامین و عرضه برای زمین‌های قابل توسعه در مناطق شهری کانادا که دارای بیشترین پیشرفت‌های جدید در بازار املاک مسکونی است، بسیار شدید هستند. به جز موارد مربوط به دفاتر رسمی سطح بالا و پیشرفت خرده‌فروشی، اغلب ساخت و سازهای غیر مسکونی در مکان‌هایی رخ می‌دهد که زمین کم و نایاب نیست و قیمت زمین بخش کمتری از هزینه‌های توسعه را تشکیل می‌دهد.

از این رو قیمت املاک و مستغلات مسکونی به دلیل موقعیت اجتمالی شهری قبلی، سریع‌تر از املاک غیر مسکونی افزایش یافته است.

همچنین طبق آمارهای سازمان همکاری اقتصادی و توسعه، تعداد مناطق شهری در کانادا بیشتر از آمریکا نیست و نسبت زندگی در شهرهای بزرگ در کانادا نیز اصلا  نامتناسب نیست.

دانینگ اظهار داشت که شاید دلیل این تفاوت این باشد که قیمت‌ها در کانادا اغلب تحت تاثیر قیمت مسکن در شهرهایی همچون تورنتو و ونکوور است که از نظر مساحت بزرگ هستند و  قیمت مسکن در این مناطق شهری بسیار بالا است. مقایسه قیمت مسکن در تورنتو و ونکوور با قیمت املاک در بوستون و سان فرانسیسکو نشان‌دهنده میزان اختلاف قیمت املاک بین این شهرها از آنچه در گزارش BMO ذکر شده، کمتر است.

گزارش BMO به این نکته اشاره می‌کند که افزایش جمعیت کانادا به دلیل مهاجرت یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت مسکن است. همچنین نشان می‌دهد که میزان بدهی خانوار در کانادا در مقایسه با آمریکا در حال رشد است. نسبت بدهی خانوار به درآمد آن‌ها در آمریکا بالاتر بوده است اما خانواده‌های کانادایی در طول ده سال گذشته میزان بدهی انباشته بیشتری نسبت به درآمد خود دارند.

در این گزارش به مقایسه قیمت املاک غیر مسکونی در آمریکا و کانادا نمی‌پردازد اما در آن اشاره شده است که از سال 2015 قیمت مسکن در کانادا خیلی بیشتر از آمریکا بوده است. علاوه بر این نوسانات و تغییرات قیمت املاک مسکونی و غیر مسکونی در کانادا تا همان سال با یکدیگر همزمان و هماهنگ بوده است.

آیا این بدان معنا است که قیمت املاک و مستغلات غیر مسکونی در کانادا در سال 2015 نیز بیشتر از همتاهای آمریکایی خود بوده است؟ اگر این امر صادق باشد چگونه می‌توان افزایش قیمت‌های املاک غیر مسکونی را به افزایش بدهی خانوارهای کانادایی نسبت داد؟

مسلما تشخیص دقیق علت افزایش سریع قیمت‌های بازار املاک و مشکن در کانادا در مقایسه با آمریکا مدتی طول خواهد کشید و نیاز به زمان و بررسی دارد اما این تفاوت قیمت حداقل به صورت کوتاه مدت به همین حالت ادامه خواهد داشت. اقتصاددانان BMO معتقدند که سرمایه‌گذاری‌های مسکونی "در سال 2021 قدرتمند و شکوفا خواهد شد".

اگر منتظر هستید پانادمیک باعث کاهش قیمت بازار املاک و مسکن شود، باید گفت که این اتفاق در سال 2021 رخ نخواهد داد.